디에이치 방배 (방배 5구역) 일반분양, 청약정보, 입지, 임장, 분양가, 청약

 

 

안녕하세요. 제 3자의 시선입니다.

 

오늘은 방배 대장의 등장 두둥!!

디에이치 방배의 청약정보부터 입지까지 모두 알아보겠습니다.

 

디에이치 방배 소개

 

방배동은 많은 재건축 아파트들이 대기중인데요.

그 포문을 2024년 하반기에 방배 5구역 (디에이치 방배), 방배 6구역 ( 래미안 원페를라)가 열게 됩니다. 

 

각 구역별 현재 진행상황을 살펴볼까요

구역	진행상황
방배 14구역 (방배르엘)	철거완료
방배 13구역 (방배 포레스트 자이)	철거 중
방배신동아아파트	관리처분인가 완료
방배 7구역, 15구역	시공사 선정 예정

 

 

이 중 오늘 소개드릴 디에이치 방배 정보는 아래와 같습니다

 

• 주소 : 서울시 서초구 방배동 946-5번지
• 건설사 : 현대건설
• 규모 : 29개동 (지하 4층 ~ 최고 33층)
• 분양시기 : 2024년 하반기 (8월말 경 예상)
• 입주시기 : 2026년 3분기 (2024년 8월 기준 공정율 16%)
• 총 세대수 : 3,080 세대

 

 

 

일반 분양 세대는 총 1,244 세대 인데요. 아래표에서 구체적인 정보 확인 하세요. 

전용면적 (평형)	세대수	분양가 (평당 6,496만)	가점/추첨 비율
59m (24평)	215세대	16억 3천	가점제 40% 추첨제 60%
84m (34평)	956세대	22억	가점제 70% 추첨제 30%
101m(40평)	58세대	26억	가점제 80% 추첨제 20%
114m (43평)	15세대	28억

 

분양가가 평당 6,496만원이 책정되었는데요. 국평 기준으로 주변 아파트와 비교해보겠습니다.

구분	연식 / 세대수	24년 최고 실거래가
디에이치 방배	2026 / 3,080세대	22억
방배롯데캐슬아르떼	2013 / 744세대	24.3억
방배서리풀이편한세상	2010 / 937세대	25.1억
방배그랑자이	2021 / 1,504세대	28억

 

 

바로옆에 방배롯데캐슬아르떼가 연식이 13년 차이가 나고 세대수가 1/4인데 실거래가 기준으로 2억 가량 차이가 납니다.

즉, 이번에 분양 예정인 디에이치 방배는 년식/체급자체가 다릅니다.

 

그나마 비교해볼만한 사이즈/연식이 방배 그랑자이인데 최근 거래기준 6억 가량의 마진이 보입니다. 하지만 디에이치 방배의 경우 트리플 역세권 (2호선, 7호선, 4호선)인데 비해 교통에서 방배그랑자이가 열위에 있는 것을 고려할 떄 그 이상의 차익을 기대해 볼 수 있을 것 같습니다. 

 

공사비 증가에 따른 재건축 난항으로 요즘 신축이 말 그대로 금값입니다. 최근 개포동 신축이 치고 나가는 것을 보면 더욱 더 신축에 대한 수요가 폭발적이라는 것을 반면교사 삼을 수 있을 것 같습니다. 

 

예상컨데 완공 후 국평기준 30억 실거래는 무난하게 넘길 것으로 보이면 관건은 방배에서 최초로 평당 1억을 돌파할지가 궁금해지네요.

 

사실 상 시세차익 최소 6억 이라고 생각하는게 맞을 것 같습니다.  

 

 

현실적으로 어떤 사람이 청약에 도전해볼만 한가?

 

서울 노른자에 1,200여 세대의 일반분양 물량이라 이거 안 들어갈수가 없는데요.

언감생심 내가 감히 해도 될까? 근데 안할수는 없는 사이즈인데?

 

이렇게 고민하시는분들 많으실텐데요. 복잡한 청약공고문이 아닌 현실적인 제안을 드려볼게요.

 

내가 2주택자다?

• 2채 팔아서 대출/세금 다 내고 현금 12억이상 보유 가능하면 20평대 참전하십시오. 

현금 얼마 있어야 하나요?

 

• 30대 초반 대기업 맞벌이 & 아이 없고 계획도 없다 (20평대 청약 전제) = 12억 현금 보유했다면 참전
• 30대 중반~50대 초 (아이 있고 30평대 청약 넣겠다) : 현금 18억 현금보유 했다면 참전
• 50대 초~ 그 이상 : (20평대 청약 전제) 현금 14억 
• 고점 청약통장 보유자 : 좀 기다렸다가 청담르엘이나 반포쪽을 고려해보심이..

 

 

맞벌이 유무, 연령대, 무엇보다 사람마다 대출 풀스윙 여부는 달라지지만 라이프 사이클에 따라 대출 풀스윙 여부는 조금씩 달라져야 합니다.

 

20대면 풀스윙 한번 돌려도 되고, 한창 교육비가 들어갈 시기, 은퇴를 앞두고 있는 시기라면 조심할 필요가 있겠죠. 그리고 일반적인 수준의 대출금의 심리적 마지노선이 있다고 생각합니다.

 

이런점들 고려할 때 위의 기준으로 내가 가진 집 팔고 대출 갚고 양도세 다 내고 주식 있던거 처분해서 현금 저정도 마련할 수 있다면 큰 부담없이 참전 해보시기 바랍니다.

 

대충 견적을 내보면 대부분 마용성 신축급의 30평대 보유자 (18~20억 자가 보유 수준), 청약 당첨 시 현재 집 팔고 대출 3~4억 받아서 이사 한다는 마인드로 많이 참전할 것 같습니다.

 

현실적으로 마용성에서 강남 신축급으로 옮겨타는 마지막 찬스가 아닐까 싶습니다.

 

주의하실 점은 서초구는 투기과열지구 입니다. 이로 인해서 전매제한 3년 / 실거주 의무 (3년 유예) / 재당첨 제한 적용 (10년) 입니다.

 

이 중 가장 조심할 것은 일단 묻지마 청약 후에 전세를 줘서 잔금 맞춘다는 계획일텐데요.

거기까지는 OK 이지만 3년 이내에 전세금 반환해주고 입주해야만 합니다. 즉, 어느 정도 현금은 들고 도전해 봐야 합니다.

 

 

디에이치 방배 단점

 

사실 상 중산층 (대기업 맞벌이)의 유리천장이 방배에서 마무리 되지 않을까 싶습니다. 그럼에도 불구하고 몇 가지 단점을 찾아 볼까요

 

1. 초등학교의 부재

원래는 단지내 기부체납 부지에 초등학교를 신설하려 하였으나 학령인구 감소와 주변의 초등학교가 다수 있는 점을 고려하여 그 자리에 다목적 체육시설을 짓기로 했습니다. 

 

물론 지도상 단지 바로 위에 초등학교가 있습니다. 그~런데 말입니다.  왕복 8차선의 도로를 건너야 합니다. 

 

 

또한 남서 방향에 이수초등학교가 있으나 여기 통학로 또한 빌라촌을 통과하여 가는 길이라 안심이 되지 않는 것은 매 한가지 입니다.

 

2. 언덕의 방향성

우선 이수역과 내방역에서 오는 길이 언덕 입니다. 이거는 뭐 이해할 수 있습니다. 방배 산다는 부심을 얻으려면 이 정도는 참아야 하죠.

 

단지내의 언덕도 참을 수 있습니다. 다만 아쉬운게 언덕의 방향성 입니다.

 

 

남쪽이 낮고 북쪽이 높은 지대라면 남향으로 설계할 시 최대한 많은 세대가 햇빛을 받을 수 있을텐데 디에이치 방배의 경우 남쪽으로 갈수록 언덕을 끼고 있습니다. 햇빛을 바라보는 세대가 줄어드는 효과가 발생하게 되죠.

 

3. 방배라는 이름의 무게감

반포가 워낙에 치고 나가니 왕년의 대장 방배의 위상이 옛날 같지 않습니다. 방배 인근 재건축이 모두 마무리 되면 환골탈퇴하겠지만 반포를 뛰어넘는 예상을 뛰어넘는 것은 사실 상 물 건너 갔다고 봅니다.

 

또한 예전에는 비벼보지도 못할 잠실이 이제 비비기 시작합니다. 이제는 트렌드가 한강변으로 가는 것을 막기가 힘들어 보입니다. 이는 비단 방배뿐 아니라 서초도 옛날 같지 않음을 보면 씁쓸한 부분 입니다. 

 

결국 장기적으로 보았을 때 과연 같은 비슷한 금액대에 잠실 VS 방배 라고 했을 때 향후 주요 매수자가 될 30대 들에게 어디가 더 매력적으로 다가올까요? 저는 잠실이라고 봅니다.

 

즉, 실거주로만 보았을 때 방배 정말 좋지만 십 수년이 흐르고 보았을 때, 그 때 방배가 아니라 다른 선택을 했다면 어땟을까? 한 번쯤 아쉬워 할만한 곳이 아닐까 싶습니다. 

 

4. 트리플역세권

앞에서 말한바와 같이 3개의 노선이 단지를 감싸고 있습니다. 그런데 워낙에 단지가 넓은 관계 + 단 하나의 지하철 역도 단지와 붙어 있지 않은 관계로 애매한 상황이 발생 합니다.

 

즉, 단지 끝 동에서 반대편에 있는 노선을 사실상 도보로 이동하기 힘든 상황이 발생 합니다. 트리플 역세권 이지만 그 어떠한 노선이든 상당히 걸어가야 하는 단점이 있습니다. 

 

디에이치방배 모델하우스 정보 및 분양정보

 

모델하우스는 2024년 8월 16일 오픈 합니다. 모델하우스는 전체 2개층으로 이루어지고 1층은 분양 계약 사무실 그리고 2층이 내부를 볼 수 있도록 구성되어 있습니다.

모델하우스 구성은 59형, 84형, 101형, 139형을 볼 수 있습니다. 구체적인 분양 정보는 몇일전에 모델하우스에 공식 보도로 나온 자료로 갈음 하겠습니다. 그만큼 신뢰도가 높다는 이야기겠죠? ㅎㅎ

 

 

 

 

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