청담르엘 청약정보, 입지, 일반분양, 분양가, 임장, 시세차익 17억 이상?

안녕하세요. 오늘은 시세차익 끝판왕으로 여겨지는 청담르엘에 대한 정보를 알아보겠습니다. 

 

다른거 다 무시하고 동네가 청담동 입니다. 입지에 대해서는 설명이 따로 필요없을 정도 입니다. 호재가 너무 많아서 잔잔한 호재들은 넘기고 설명하겠습니다. 

 

2023년도 후반기 부터 곧 청약시작한다 했었는데 드디어 9월 분양이 확정되었습니다. 

 

청담르엘 소개

 

오늘 소개드릴 청담르엘의 정보는 아래와 같습니다

• 주소 : 기존 청담 삼익 아파트 재건축(강남구 청담동 134-18번지)
• 건설사 : 롯데건설
• 분양시기 : 2024년 9월
• 입주시기 : 2025년 11월
• 총 세대수 (일반분양 수) : 1,261세대 (176 세대)
• 용적률 / 건폐율 : 298% / 17.8%
• 규모 : 총 9개동 (최고 높이 35층)
• 주차 : 총 2,229대 (세대당 1.8대)

 

청담르엘 청약정보

 

일반분양의 경우 대부분 24, 34평형이구요 70평대 이상의 초대형 물건들이 각각 1개씩 총 4개 물건이 분양 됩니다. 70평대 이상은 너무 커서 평형 계산도 헷갈릴 정도 입니다. 

 

면적 (평형)	세대수	가점/추첨 비율
59 (24평)	60세대	가점 40% / 추첨 60%
84 (34평)	91세대	가점 70% / 추첨 30%
171 / 203 / 208 / 235 (70평대 이상 ;;)	각 1세대	가점 80% / 추첨 20%

 

 

7호선 청담역 14번 출구가 바로 앞에 있고, 9호선 봉은사역 도보 10분권 거리 입니다. 또한 청담역에는 위례신사역 개통 예정, 2028년에 인근 삼성역에 GTX-A 노선 개통 예정 입니다. 

 

 

청약조건에 대하여 알아보겠습니다.

• 서울시 2년이상 거주 1순위 대상 입니다. (1순위 완판 예상이 확실 시 됩니다).
• 토지거래허가 구역으로 실거주 의무와 전매제한 3년, 10년 재당첨 제한 규제 적용 대상 입니다. 

가장 관심을 끄는 것은 역시 분양가 이겠죠?

 

2023년만해도 6천 중반정도 하지 않겠냐 하지만 최근을 보면 방배 디에이치 분양가가 6,496만원 입니다. 

 

방배대비 청담의 입지를 고려할 때 최소 7,000에서 시작하지 않을까 싶습니다. 7천만원만 하더라도 정말 혜자 스러운 가격 입니다.

 

평당 7천일 경우에 주변 아파트와 국평 기준 시세차익을 비교해 보겠습니다. 물론 청담르엘의 경우 청담자이 대비 연식/세대수에서 비교 우위 이며 한강뷰를 북향이 아닌 동향에 가깝게 볼 수 있는 장점이 있습니다. 

 

평당 7천으로 계산할 경우 최소 9억의 시세차익 입니다. 평당 8천일경우 최소 차익 5억 입니다.

 

구분	연식 / 세대수	24년 실거래가
청담자이	2011년 / 708세대	33억
아이파크 삼성	2004년 / 449세대	37억  *국평이 없는 관계로 평단가로 계산
청담르엘	2025년 / 1,261세대	24억

 

그.. 그런데 말입니다. 실제는 많이 다릅니다.

 

 현재 조합원 입주권이 41억 입니다. 사실상 시세차익 17억 + @ 입니다.

 

 

청담르엘 입지

 

요즘 아파트 이름들이 엄청 길어지는 추세죠? 포레스트, 리버뷰 등등.

 

하지만 다른말 다 필요 없습니다. 아파트 이름 앞에 두글자가 모든 것을 설명 합니다.

청담

 

학군 측면에서 보면 봉은초, 봉은중, 경기고, 영동고 등 학교들이 포진되어 있습니다.

 

사실 청담동/압구정은 대치동에서 학원 뺑뺑이 돌려서라도 꼭 전문직 만들어야지 하는 부모님들 보다는 적당히 공부시키고 안되면 유학보내면 되지 하는 찐부자들이 사는 곳이라 학군지라고 하기는 힘든 곳 입니다.

 

그래도 왠만한 학군지 뺨싸다구 후려치는 학교들이 포진 되었다는게 함정 

 

근처에 청담근린공원, 봉은사와 같은 녹지공원들이 포진되어 있고 편의시설로는  코엑스, 스타필드, 현대백화점, 명품거리 등 설명하는거 자체가 소모적일 만큼 대한민국 중심 of 중심이라고 보시면 됩니다. 

 

인근 개발 소식도 뺴놓을 수 없겠죠?

 

삼성역 GTX 개통 후 지하 쇼핑센터, 현대자동차 본사 부지 개발, 잠실 MICE 개발과 같은 대형 호재들이 줄줄이 포진되어 있습니다. 그 외 타지역에서는 큰 호재라고 불릴만한 이슈들은 청담동 오면 그냥 소소한 이벤트에 불과합니다.

 

 

내가 도전해봐도 될까?

 

잔금을 어찌저찌 내고 (전세로 잔금 불가) 3년을 버틸 수 있다면 도전해 보시기 바랍니다.

 

어떻게 당첨된 집인데 왜 팔고 나와?

 

 

보유세가 단독명의 시 년간 약 2,000만원 입니다. (공동명의 시 1,500만 이상)

 

지금이야 보유세/종부세가 현실화 되었지 민주당 집권 & 집값 상승기에 어게인 2020년 외치며 종부세 다시 올려버리면 1명 월급 그대로 꼬라박 입니다.

 

일반적인 맞벌이 수준에서 3년 버틸 수 있겠지만 평생 산다고 할때 분명히 부담되는 수준 입니다. 

 

사실 상 부모찬스 없는 맞벌이 부부의 유리천장은 잠실 30억 언더 수준이 아닐까 싶습니다.

 

깔끔하게 3년 버티고 매도하고 잠실 신축급으로 가고 남는 돈으로 외제차 한 대 뽑는게 정신건강에 좋지 않을까 싶습니다. 

 

또한 그 동네에서 만나게 될 사람들의 수준, 아이 학교 보냈는데 그 친구들 수준에 맞춰서 하다보면 가랭이 찢어질 각입니다. 일단 동네 물가 자체가 다르니까요.

 

여러모로 좋은 입지에는 틀림 없지만 서민층이 평생 살수 있을까 생각해보면 갸우뚱 하게 되는 동네 입니다. 

 

마지막으로 일반분양으로 풀리는 20평대, 30평대 평면도 보시면서 오늘글 마무리 하겠습니다. 

 

 

 

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