미국 부동산 취득 절차 필요서류 세금 및 신고

안녕하세요

 

미국 부동산은 취득가능하나 외국인 (대한민국 사람)이 매수할 때는 미국인과는 조금 다른 조건을 적용 받습니다.

오늘은 미국 부동산 취득을 위한 A~Z를 모두 알아보도록 하겠습니다.

 

미국 부동산 취득 시 한국인이 적용받는 조건

상대적으로 높은 선금과 높은 금리를 적용 받으며 임대 및 처분 과정에서 미국 국세청인 IRS (Internal Revenue Service)로 부터 물건에 따라 원천징수를 하는 차이가 있습니다. 또한 투자목적으로 구매 후 임대를 놓고 집주인은 한국에 거주 하고 있다면 외국환거래법상 한국 국세청에 신고 의무가 있습니다.

 

 

대출 조건

1. 선납금 (Down Payment)이 30~50% 가량 요구

2. 대출금리가 미국인 대비 1% 가량 높음

 

세금 조건

1. 투자목적으로 보유한 부동산을 임대시 임대소득 30% 원천징수

2. 양도시 매도가의 10~15%원천징수 (양도차액이 아닌 매도가격 임을 주의)

 - 매도가 30만불~100만불 이하는 매도가 10% / 100만불 이상은 15%를 원천징수

 

 

미국 부동산 취득 절차

절차가 복잡하지만 사실 상 현지 중개인을 통해서 진행한다는 가정하에 중개인의 가이드에 따라 진행하시면 됩니다.

그만큼 경험이 많은 중개인을 선택하는게 미국 부동산 취득에 가장 중요한 부분이라 할 수 있겠습니다.

우리나라와 비교하여 중개수수료가 상당히 높은데요. 주택가격의 5~6% 수준 입니다. 그러나 미국은 매도할 때만 수수료를 부담합니다.

 

대출사전 승인

은행으로 부터 본인 신용/소득을 바탕으로 대출 한도를 미리 확인 하는 Pre-Approval Letter를 미리 발급 받아야 합니다. 이는 국내에서 집을 매수하기 전에 은행에서 DSR/LTV등을 확인하여 대출 가능 금액을 "미리" 알아보는 것과 같다고 보시면 됩니다.

 

에스크로 (Escrow)

국내의 경우 잔금은 부동산에서 만나서 잔금을 서로 눈앞에서 계좌이체 하고 확인되면 계약서 도장찍어서 확인 할 수 있지만 해외의 경우 그게 불가능 하기에 중리적인 제3자(은행계좌)의 계좌를 통해서 자금이 오갑니다. 해당 계좌에 매수자는 돈을 보내고 매도자가 계약서에 도장을 찍은 것을 확인하면 Escrow 계좌에서 매수자에게 잔금이 나갑니다.

 

선결조건 (Contingency)

계약 세부조건을 이야기 합니다. 예를 들면 아래와 같습니다.

 

매도자는 벽지가 깨끗하게 관리된 상태에서 집을 빼준다.

매도자는 매수자가 금융권 대출을 받는데 필요한 서류등을 지원한다. 

 

위와 같이 매수자가 이 집을 인수하는데 있어서 이러한 조건들이 지켜지지 않으면 계약을 중간에 파기해도 된다는 내용으로써 주로 매수자를 보호하는 항목 입니다.

 

미국 부동산 세금 VS 대한민국 부동산 세금

세금은 크게 3개 [ 취득세, 보유세(재산세, 종부세), 양도세] 로 나눌 수 있는데 국내와는 차이가 있습니다.

요약하자면 종부세가 없고 취득세도 없다. 다주택 중과세 없다. 다만 보유세가 높다. 

마지막으로 2년 실거주하면 5억까지 비과세 가능하며 양도 후 다른 미국 부동산 취득을 하면 양도세가 무기한 이월된다.

보유세를 예시로 들어보겠습니다

 

캘리오니아에 20억짜리 사면 보유세가 년 2,000만원이다.

보유세가 가장 높은 뉴저지 (2.13%)에 4억짜리 집을 사면 년 1,000만원 이다.

보유세가 가장 낮은 곳은 하와이로 0.31%입니다.  국내와 큰 차이가 없습니다.

 

 

엄청나게 보유세 비율이 높아보이지만 그래도 긍정적인 부분은

차년도에는 보유세 상승이 년 2%로 제한됩니다 (10년 후 집값이 100% 올라도 보유세는 20%만 오른다).

즉, 집값이 상승한다는 가정하에 보유세 부담은 시간이 갈 수록 줄어드는 효과가 생깁니다.

 

또한 큰 차이는 한국은 보유세 기준이 공시지가지만 미국은 시세를 기준으로 하기에 과세표준이 미국이 더 큰 경향이 있습니다.

 

 

 

이 외에도 한국의 경우 10년간 부부간 6억까지 무상증여가 가능하지만 미국은 300억까지 무상증여가 가능하므로

사실상 무한정이라고 생각하시면 됩니다.

 

 

이와 같이 세금이 중요한 부분인데 한번 시뮬레이션을 돌려보도록 하겠습니다. (환율 1,000원으로 계산)

 

기준 : 매매 20억, 양도차익 10억, 2주택자, 부부공동 명의, 3년 보유

지역 : 미국 캘리포니아 기준

 

약 4억에 가까운 절세 효과가 발생하는 것을 확인할 수 있습니다. 종부세 기준이 완화되는 추세라서 종부세를 제외 하더라도 상당한 차이가 발생하는 것을 확인 할 수 있는 데 결국 미국의 경우 취득세 면제와 양도소득세가 낮다는 점이 크게 작용 합니다. 

 

결국 보유세가 우리나라와 비슷한 지역에 투자를 한다면 세금 측면에서는 확실하게 이득입니다.

 

 

 

미국부동산 취득 후 해야할 신고

미국 부동산 취득 후 총 3 곳의 기관에 신고와 납세의 의무가 있습니다. 보유 및 매도 기간에 미국 국세청에 신고의 의무, 국내 은행을 통한 환거래 신고 의무, 대한민국 국세청에 신고의 의무 입니다. 구체적인 내용은 아래를 보시죠

 

1. 외국환 거래법상 신고 

부동산 취득 전 '지정거래외국환은행'을 통해서 해외부동산 취득 예정임을 신고

취득대금 송금 후 3개워러 이내 지정거래외국환은행에 "해외부동산 취득보고서"제출

취득 후 2년마다 지정거래외국환은행에 '해외부동산 수시보고서' 제출

해외부동산 처분 후 3개월 이내에 지정거래외국환은행 '해외부동산 처분 보고서' 제출

 

2. 한국 세법상 신고 및 납부

해외부동산 취득 후 다음년도 종합소득세 신고기간 (5월) '해외부동산 취득 및 투자 운용 명세서'를 국세청에 제출

임대 및 양도소득 납부 (단, 미국에서 납부한 임대소득 & 양도소득이 국내 세법보다 크다면 국내에는 낼 필요 없음)

 

3. 미국세법상 신고 및 납부

임대 및 양도소득 신고

재산세 납부 (미국 중위값 년 해당 물건 가격의 1.54%. 주 마다 상이함. 아래 그림 참조)

 

 

미국부동산 취득 시 필요서류

• 거래외국환 은행지정 (변경) 신청서
• 해외부동산 취득신고서 2부
• 실명확인증표, 사업자등록즈 사본
• 부동산 매매 계약서
• 매도인의 실체 확인서류 (계약서상 매도인이 명기되지 않은 경우)
• (주거용) 부동산 감정평가서
• 납세증명서 (국세, 지방세)
• 주민등록등본

 

미국부동산 취득에 관한 제 3자의 시선

대한민국 출산율이 2024년 2월 기준 0.6명대로 떨어졌습니다. 지금까지 대한민국 부동산은 불패라고 해왔지만 이제는 정말 다른 국면으로 갈 수 있다는 생각이 듭니다. 대한민국에서는 부동산 하려면 강남 3구 최소 20억 이상에 투자하지 않는 이상 부동산 양극화로 강남 3구 밑으로는 밑빠진 독이라는 생각이 듭니다.

 

아직은 미국 부동산이라는게 멀게만 느껴지지만 멀지 않은 미래에 대한민국을 생각한다면 이민 갈 용기가 없다면 최소한 해외 부동산이라는 확률이 그나마 높은 곳을 공부해봐야지 않나 생각이 듭니다.