부동산 직거래 주의사항, 장단점, 계약서, 방법

 
안녕하세요. 제 3자의 시선입니다.
지금까지 아파트 4채와 토지 매수까지 다양하게 매도/매수를 해본 저조차도 한번도 직거래는 도전 해본적이 없습니다. 
 
아무래도 부동산을 보는 감각과 서류를 처리하는 행정업무는 다른분야라서 선뜻 무서워서 도전을 못했는데요.
 
오늘은 가뜩이나 집값 떨어져서 맘이 아픈데 부동산 중계료라도 아껴보고자 직거래를 통해서매수한다는 마음으로 열심히 분석해볼 생각입니다.
 
 

부동산 직거래를 하는 이유

 
가장 큰 것은 중개 수수료 때문이겠죠. 10억원 짜리 아파트 거래 시 500만원이 상한요율입니다. 사실 몇 년전만 해도 거의 2배에 가까운 수수료 였는데 상한요율 현실화로 아래표 수준으로 낮아졌지만 아직도 상당한 부담 입니다.
 

 
부동산 중계수수료는 가변적인데요. 부동산과 협의하기 나름입니다.
만일 부동산이 불장이고 매수세가 강하면 매도자 입장에서는 수수료를 낮출 수 있는 입장입니다.
반대의 경우 요즘처럼 매물이 쌓이는 경우에는 오히려 매수자가 요율을 낮게 제시할 수 있습니다.
 
후술하겠지만 부동산 직거래를 위해서는 확인해야 할 절차들이 많습니다. 비용을 절감할 수 있지만 시간이라는 무형의 비용이 투자 되어야 하지요. 
 
이러한 측면에서 가장 좋은 방법은 사실 많은 부동산을 컨텍해서 부동산 중개수수료를 최대한 네고하여 비용을 절감하고 일을 맡겨버리는게 가장 현명하긴 합니다. 
 

 

 

 
 

부동산 직거래 장단점

 
직거래의 장점은 상술하였다시피 비용절감 입니다. 사실 상 유일한 장점이지만 또한 돈 만큼 중요한 이유도 없겠죠.
 
두번째 장점도 돈과 관련된 내용입니다. 바로 해당 물건이 시세보다 쌀 확률이 높습니다. 매도인의 경우 일반적으로 처음에는 부동산을 통해서 집을 내놓습니다. 하지만 거래가 잘 이뤄지지 않으면 본인이 급해서 직거래를 통해서 어떻게든 매수자를 찾는 테크를 탑니다.
 
즉, 가격협상의 마음이 열려있는 것입니다.
 
이에 반해 부동산 직거래의 단점도 있습니다. 단점은 매우 많지만 한 문장으로 정리가 됩니다
"당신은 부동산 사기를 잡아낼 전문성이 있는가?"
 
이런 말은 극단적이지만 제가 마음 먹고 구독자분과 직거래를 했을 때 사기쳐보겠다 하면 성공할 자신이 있습니다 ㅋㅋ
 
다른 블로그를 보면 등기부등본을 통해서 가압류등을 확인하는 방법 등 주의사항은 많지만 사기꾼이 각잡고 들어오면 과연 여러분이 그걸 잡아낼 수 있을까요?
 
부동산 사기 수법도 굉장히 복잡해지는 측면이 있어서 다 잡아내기 힘들다고 봅니다. 최근 본 사기는 매수자가 등기부등본을 떼는 것을 확인하고 계약일자를 몇 시간 미루고 그 사이 주택담보 대출을 일으키는 경우도 있었습니다.
 
나름 제3자의 시선도 부동산 바닥에서 산전수전 겪어봤지만 최근들어 전세사기 치는 것보면 이제는 복잡해서 이해도 잘 가지 않더군요.
 
인터넷상으로 많은 주의사항과이 있지만 사기꾼들도 그 글을 다 읽어보고 어떻게든 파훼법을 찾아내서 사기 칩니다. 
 

 

 
 

부동산 직거래 주의사항

 
직거래를 위해서는 확실한 사전조사가 필요합니다. 우선 주변시세를 확인하여 매물의 적정시세를 확인해야 합니다. 

부동산 실거래가 사이트 (국토부 실거래가, KB 부동산 시세)를 이용하여 계약이 완료된 시세를 먼저 확인합니다

KB부동산 - 아파트 시세, 실거래가, 분양, 빌라시세, 예측시세

국토교통부 실거래가공개시스템

 
 
 
그 이후에 마음에 드는 매물을 발견하셨다면 우선 해당 매도자의 신뢰도를 확인해야 합니다. 매도자의 신뢰도는 사람이 아니라 서류를 보는 겁니다. 
 

 
 

부동산 직거래 확인해야 할 서류 (전세, 월세 포함)

 
첫번째로 건축물 대장을 확인해야 합니다. 이를 통해서 불법 건축물 여부를 확인 해야 합니다. 이를 확인하는 이유는 전/월세의 경우 주택 임대차 보호법의 혜택을 볼수 없기 때문 입니다. 특히 주거용이 아니라 상업용 & 기타 업무시설로 주택용도가 되어 있다면 법의 보호를 받지 못합니다.
 
만일 불법 건축물이라면 아래와 같이 노란색 부분에 표기 되어있습니다. 
 
 

 
건축물 대장 확인은 정부 24에서 확인할 수 있습니다. 아래링크 참조하세요

정부서비스 | 정부24

 
아래를 보시면 우측 하단에 건축물 대장 탭이 있는데요 이곳에 들어가셔서 확인 하시면 됩니다. 이곳에서 건축물 소재지, 대장 구분, 대장종류, 수령방법을 확인하시면 됩니다. 

 
 
불법건축물 여부를 확인 했다면 다음으로는 등기부등본을 확인해야 합니다. 등기부등본은 인터넷등기소 홈페이지  에서 발급수수료 1000원을 내시고 출력 가능 합니다. 간혹 천원 아끼려고 확인 안하는 분도 있는데 천원 아끼려다 패가망신할 수 있으니 꼭 사전확인 하시기 바랍니다.

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 
 
등기부 등본을 보시면 갑구에는 실소유자의 인적사항이 적혀 있습니다. 거래하는 사람의 인적사항, 신분증을 확인하시고 동일한지 확인을 먼저 하십시오.
 
그 후에 을구에는 과연 해당 물건앞에 채권최고액 및 근저당이 얼마나 잡혀있는지 확인 하셔야 합니다.

전세의 경우 만일 건물 가격 대비 과도하게 근저당이 잡혀 있다면 뒤도돌아보지 말고 나오시기 바랍니다.

계약해 주시면 그 돈으로 근저당 없앨계획입니다.
응 안돼 빠이 하고 나오십시오
 
매수의 경우에는 잔금일전에 해당 근저당을 해소한다는 문구를 계약서에 넣으시고 잔금 지급 직전에 다시 등기부등본을 열람하셔서 근저당이 말소 되었음을 확인후에 잔금 지급하시기 바랍니다. 

 

부동산 직거래보다 돈을 더 아끼는 방법이 있다면?

 
부동산 중개수수료 몇 백 깍는 것보다 얼굴에 철면피 깔고 동네 부동산들을 이잡듯 뒤져서 특정부동산이 독점으로 중개하는 깜깜이 물건 (시세보다 싼물건)을 몇 천만원 싸게 사는게 남는 장사입니다. 요즘에는 이런 깜깜이 물건이 줄어드는 추세이긴 하지만 여전히 존재 합니다.
 
만일 정 못찾겠다 싶으면 매도자와의 밀당을 통해서 금액을 천만원이라도 깍는데 더 경제적으로나 정신건강에 좋습니다.
 
부동산 초보의 경우 부동산 방문 자체를 어려워 하는 분도 있는데 내 인생에 가장 비싼 물건을 사는 중차대한 일인데 많은 선택지를 봐야하는 것은 당연한 일입니다. 어려워하지 마시고 내가 사려는 아파트와 비슷한 컨디션의 물건이 다른 부동산에는 몇 천만원 더 싸게 팔고 있다라고 생각하시고 이잡듯 뒤져야 합니다.
 
저 또한 이러한 방법으로 항상 중개수수료 몇 백 더주고 최소 몇 천만원은 더 싼 집들만 찾아서 계약을 했습니다.
 
자 오늘은 부동산 직거래에 대하여 알아보았습니다. 세줄요약 해드리겠습니다
 
1. 10억짜리 사는데 네고 좀 하면 250만원이면 중개수수료 네고 가능함
2. 근데 생짜로 하면 내 정신건강이 그 이상으로 나빠진다
3. 거기에 신경쓸 시간에 더 싼 물건을 찾는데 힘을 써라
 
 
 

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