[뇌절임장] 목동 5단지 - 저출산 시대의 학군에 대한 고찰

 
(시작에 앞서)
저의 방구석 임장기 시리즈는 장단점까지 모두 까보는 객관적이며 주관적인 저만의 분석입니다. 즉, 반박시 님 말이 맞음.

목동신도시 소개

1985년 ~1988년에 입주하여 총 14개 단지 392개동 26,635세대가 입주하였습니다. 지금도 엄청 난 규모 이지만 80년대 중반에는 이정도 물량을 소화할 수 있는 건설사가 없어서 무려 17개의 건설사가 달라붙어서 완공시킨 단지 아니 미니신도시 입니다.
 
대략적 계획으로는 5만 3천가구 수준의 재건축 구상안을 그리고 있는데 헬리오 시티의 5배 이상의 규모이니 양천구를 넘어 서울 서부권 전체적으로 영향을 줄만한 재건축 이슈입니다. 목동이야 뭐 살기 좋죠. 여기 사시는 분들은 아이들 키우기 좋고 동네 조용하고 시간지나면 재건축되서 돈도 벌 것 같고 본인들은 돈 더 준다고 해도 이사 안간다. 아니 실제로 수십년씩 사시는 원주민들이 엄청 많은 동네이기도 합니다.
 

 
 

목동 신시가지 5단지 소개

위 사진과 같이 각 단지별로 특성이 있습니다. 일반적으로 1~7단지를 앞단지, 8~14단지를 뒷단지라고 부르며 앞단지가 입지적으로 더 좋다고 시장에서는 판단하고 있습니다. 행정구역 상으로는 위쪽은 목동이고 아래쪽은 엄연히 신정동 입니다.
 
현기준으로는 지하철역이 가까운 7호선과 목동 최대학원가와 학군지를 끼고 있는 5단지 이렇게 두곳이 대장 단지 입니다. 다만 오늘 특히 5단지를 소개하는 것은 제 기준 대장이라고 판단하였기 때문인데... 뭐 사실 재건축해서 20억 버나 19억 버나 무슨 차이가 있습니까.
 
몇 천 덜 벌고 지하철 가까운데 사는게 더 좋다라는 사람도 있고 몇 천 덜 벌고 난 병원 가까운데가 좋다라던지 사실 크게 의미가 없는 차이 입니다. 각자 라이프 스타일 대로 맞춰서 선택하면 되지 이 안에서 누가 대장이냐 하는 것도 웃깁니다. (근데 5단지가 대장이라며 글쓰고 있는 내 자신)
 
여튼 완공전에 나라가 망하던 지구 온난화로 지구가 멸망하는게 더 빠를 수도 있지만 여튼 향후 목동선이 5단지 옆으로 들어온다면 그동안 대중교통이 부족한 부분을 어느정도 해소 가능할 것으로 보입니다. 특히 목동선이 9호선과 2호선이 있는 당산역으로 연결되어 있어 그 가치는 크다고 볼 수 있습니다. 헌데 지금 예비타당성 조사 시작하면 언제쯤? ㄷㄷㄷ

 

목동 학군지의 미래

그런데 말입니다. 신규로 진입하려는 저 같은 사람은 문득 이런 생각이 듭니다. 여기를 25억을 주고 들어가자니 잠실 가는게 맞지 않나? 강남에 소규모 단지도 있네? 등등 이 금액대가 은근히 선택지가 많습니다. 그러다 보면 또 이런 생각이 듭니다.  이제 애들도 줄어들고 사교육/학군도 이제 점점 줄어들지 않을까? 만약 그렇다면 목동이 지금 시세를 유지 할 수 있을까? 이 동네는 학군빼면 다른 장점이 무엇이 있지?라고 생각해보면 선뜻 계약금 쏘기가 어렵습니다.
 
부동산커뮤니티에서도 해당 이슈로 매일 싸우지만 결국 학군지의 미래는 강해질지 아무도 모릅니다. 하지만 확실한 건 만일 학군지의 위상이 예전과 같지 않다라면 목동에게 남은 건 무엇일까요? 물론 살벌한 용적율이 남아서 사업성은 엄청 나겠죠. 하지만 목동은 사업성 + 학군지 라는 프리미엄이 붙어서 현재의 시세를 유지하는데 +@가 사라진다면?
 

 
23년에는  출산율이 더 떨오져서 이제는 한 해 동안 태어나는 모든 출생아수가 20만명 초반 수준이 예상되는데요. 10년만에 절반으로 떨어지게 되는겁니다. 2020년 이후로 태어난 아이들은 아직 학령기가 아니라서 우리는 아직 체감을 할 수는 없습니다만 이들이 본격적으로 중학생이 되는 시점이 되는 10년후에는 과연 어떻게 될까요? 정답은 아무도 모르지만 무엇이 되었든 우리가 알던 상식과는 다른 세상이 될 것 입니다.
 
서울은 다를거라고 하지만  인구가 급속히 빠지는 지방 소도시들을 10년 정도 지켜보면서 제가 내린 결론은 결국 도시의 중요 기능들은 각 지역 권역화에서 중앙집중형으로 변할 수 밖에 없다는 판단을 내렸습니다. 즉 학군도 결국 대치동 하나만 남을 것이며 오히려 대치동 학원가는 더 커질 가능성도 있다고 생각 됩니다. 위에서 뿌리는 샴페인의 양이 줄어드는데 맨 아래 샴페인잔까지의 낙수효과는 기대하기 어렵습니다.
 
무엇보다도 지금 30대들이 자녀들에게 기대하는 교육의 방향성이 부모세대와는 조금씩 달라지고 있습니다. 아묻따 명문대 합격에서 조금씩 개인의 행복과 다양성을 인정하는 방향으로 가고 있다는 점도 무시할 수 없습니다.
 

 
 
 

목동의 향후 전망

목동은 결국 서초동과 같은 느낌이 될 것 같습니다. 호랑이 담배피던 시절 서초동은 근본의 원탑 그리고 식모일 봐주시던 분들이 반포쪽 소형아파트에 많이들 사셨습니다. 하지만 시대의 흐름이 한강변으로 바뀌었고 지금의 반포는 서초를 위협 아니 뛰어 넘었다고도 볼 수 있을 것입니다. 물론 지금도 서초도 무척 좋습니다. 하지만 예전에는 비비지도 못했던 곳들이 비비기 시작합니다.
 
목동도 시간이 지나며 읭? 흑석이 비벼? 읭 노량진이 따위가 비비네? 하며 그래도 우리는 근본이 있는 동네지 하며 정신승리를 할 가능성도 있습니다. 목동사시는 분들은 기분 나쁠 수도 있지만 그런 분들은 회사에 있는 30대 선/후배에게 담배 피면서 농담삼아 물어보십시오. 
똑같은 연식에 똑같은 가격이면 잠실살래 목동살래? 그럼 요즘 세대의 정답을 듣게 되실 겁니다.
 

세줄요약

1. 아 목동 좋지 좋아 잘알G
2. 근데 수익률로만 보았을때
3. 진짜 최선일까?