아파트 임장 방법, 체크리스트, 절차, 꿀팁

 

안녕하세요. 제 3자의 시선입니다.

 

부동산 덕후인 저는  주말마다 임장다니는게 취미인데요. (지금은 나이먹고 도가니 아파서 못함)

 

 요즘도 부부/커플들이 주말에 아파트 내 임장 하는 모습을 종종보곤 하는데요. 임장객으로 보이는 분들이 많이 보이면 "아~ 이제 집값이 좀 오르겠구나" 하는 인간 지표 입니다. 

 

오늘은 저의 경험에 비추어서 아파트 임장할 때 꿀팁 및 체크해야 할 부분을 공유합니다.

 

 

아파트 임장이란?

 

20대는 잘 모르지만 30대가 되면 아무리 피하려해도 알 수 밖에 없는 마법의 단어. 

임장

 

크게 어려운 말은 아닌데요. 한자로는 임장(臨場) 으로써 현장에 나온다는 단순한 의미 입니다. 즉, 발품을 팔아서 현장을 보러 간다는 뜻인데요. 

 

우리나라에서는 주로 부동산, 특히 아파트를 방문하여 인근 분위기, 시세, 호재 등을 미리 파악하는 행위를 말합니다.

 

물론 집을 매수하기 직전에 대상지를 둘러보며 매수 여부를 결정하기 위한 요건이지만 요즘은 굳이 매수의사가 없더라도 동네 분위기 보러 가벼운 마음으로 동네를 둘러보는 개념으로 접근하는 추세 입니다.

 

 

아파트 임장의 구분

 

임장은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

제 마음대로 이름을 명기하자면 데이트식 임장과 적극적 임장 으로 나눌 수 있겠네요. 

 

보수적 임장 (데이트 하는 느낌) : 부동산 중개인 없이 동네 분위기와 아파트 단지 내/외부를 기웃거리는 임장
적극적 임장 (실매수자 느낌) : 부동산 중개인과 미리 약속을 잡고 실제 매물을 보고 브리핑을 받는 임장

 

 

첫 번째로 보수적 임장은 인터넷을 통해서 내가 가보고 싶은 곳의 시세, 아파트를 정하고 + 임장 후 인근 맛집 검색수준에서 끝납니다. 마치 데이트 하듯 동네 분위기 찍먹하고 오늘 고생했으니까 맛있는거 먹고 가자. 끝~!

 

찍먹이긴 하지만 여러군데를 다니다 보면 자연스레 호감이 생기는 동네가 생기고, 집을 볼때 나에게 중요한 분위기는 무엇인지 스스로에 대해 알 수 있습니다.

 

 

 

두번째로 적극적 임장이야 말로 진짜 임장이라고 할 수 있는데요. 한번 적극적 임장을 알아볼까요?

 

 

적극적으로 임장을 해야 하는 이유

 

임장은 부동산중개인을 통해서 실매물을 볼 수 있느냐 / 중개인을 통하여 동네 브리핑을 받을 수 있느냐가 중요합니다.

 

특히 부동산 중개인을 통해서 브리핑을 받는게 중요한 이유는 바로

부동산에 직접 방문하여 대화를 나누는게 생각보다 어렵다

 

 

 여러분은 지금 집을 살 돈은 없고, 일단 한 번 가서 구경해보고 싶고, 막상 부동산에 대해서 아는 것은 없고, 부동산 중개인과 무슨 이야기를 어떻게 시작할지도 모르고, 혹시나 내가 집 살 의향 없다는 것을 알리기도 민망하고..

 

오만가지 생각이 다 듭니다. 그러다 보면 부동산을 방문하는게 생각보다 주저하게 됩니다. 

 

실제로 매수 의사가 있다고 하더라도 어떻게 대화를 이어갈지 모르면 움츠려들게 마련 입니다.

이러한 측면에서 미리 부동산중개인을 대하는 연습을 미리 한다는 마음으로 임장을 해보는 것이 좋습니다.

 

처음이 어렵지 몇 번 하다보면 생각보다 재미도 있고, 은근 중독 됩니다.

 

 

임장 준비 절차

 

•  임장하고 싶은 동네/아파트/평형을 정합니다.
•  네이버 부동산에 들어가서 해당 물건을 중개하는 부동산에게 직접 전화 합니다.

• (떨지말고) 당당하게 XX동 XXXX호 물건 중개 하시죠? 아직 안나갔으면 물건 한 번 보고 싶은데요?라고 묻습니다
• 방문날짜를 정하고 방문하는 김에 인근에 비슷한 가격대의 물건을 더 보여달라고 부동산 요청합니다.

(약속당일)

 그냥 구경(임장)만 하려구요 라는 바보 같은 소리 하지 마시구요.

나는 집을 진짜 살 돈이 있다. 라는 자기최면을 걸고 약속시간에 맞춰서 부동산에 약속시간 보다 30분 정도 일찍 도착하세요.

 

중개인 분께 대 놓고 이동네 브리핑 좀 해주시겠어요? 라고 하면 하수의 느낌이 확 납니다. 왜냐하면 만일 당신이 잠재적 매수자라면 어느정도 이 동네에 관심이 있고 인터넷으로 어느정도 검색을 했을 것이라는 것을 중개인 분들도 다 아니까요.

 

부동산 방문 전 인터넷을 통하여 기본 조사를 하신 후 슬쩍 먼저 물어 보는 식으로, 저기 옆에 재건축 아파트는 언제쯤 이주 한대요? 라는 식으로 질문을 하나 딱 던지면 중개인이 알아서 술술 동네 전반에 대해서 설명 해 줄 겁니다..

 

 

임장 준비 시 체크리스트

 

1. 투자적 측면

• 대규모 공급 : 서울/경기권 역세권에서 주변에 대규모 공급이 있는 것은 호재임 (인근 인프라가 개선 됨), 하지만 지방의 경우 인근에 공급이 너무 많은 경우 오히려 단점이 될 수 있습니다. (물량 폭탄)
• 인근호재 : 인근지역에 종상향, 재건축, 역세권 개발 계획 등 미래가치 상승 가능한 호재 여부
• 학군 : 초등학교의 경우 초품아 여부, 중/고등학교는 학업성취도 파악
• 가격상승 추이 : 인근 지역 대비 가격상승률, 유사 단지와의 비교
• 전세가 확인 : 인근 대비 전세가 비율이 낮은지 확인 (재건축을 앞두고 전세가 낮은 것은 이해 가능하나, 준신축임에도 불구하고 전세가격이 낮다는 것은 해당 물건에 문제가 있다고 볼 수 있음)
• 사실 상 투자적 측면은 임장을 통해서가 아니라 인터넷을 통해서 사전 확인 가능합니다. 

2. 법적/규제 측면

• 재건축/재개발/리모델링 가능성 : 요즘과 같이 공사비가 올라가는 추세에서 리모델링은 가능하면 피해야 합니다. 재개발/재건축과 같은 경우에도 추가분담금 고려하여 투자할 것. 인서울 최상급지 아닌 이상 & 용적율 150% 미만 아닐 시 추가분담금 확정적 입니다. 
• 각종 규제 : 2024년 9월 기준 토지거래허가 구역이 전국에 강남 및 잠실에만 국한되므로 크게 문제는 되지 않음. 사실 상 매수 시에 규제 관련 이슈는 없다고 봐도 무방합니다. 
• 대출 가능 여부 : 임장 단계에서 고려할 점은 아니나 워낙 중요하기에 명기함. 임장 후 계약할 의향이 있다면 은행에 먼저 방문해서 대출 가능 여부를 먼저 판단할 것 (최근 정부차원 대출을 점점 조이고 있기에 더욱 중요)

하기 대출 관련 프로세스 참조하세요. 

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3. 실거주 측면

• 관리비  : (서울 기준) 대략 평당 만원이면 평균치임 34평=약 30만원대 입니다. 
• 하자확인 : 집값 떨어질까봐 입주민들끼리 쉬쉬하는 것들 (층간소음, 누수 등), 호갱노노 입주민 리뷰/부동산 카페를 통해서 더블 체크해봐야 합니다. 
• 일조량 확인 꿀팁 : 직방 3d 투어, 호갱노노와 같은 어플을 통하여 특정 아파트 동/호에 맞춘 일조량 확인 가능. 계절별/시간별로 확인 가능합니다. 

• 층간소음 확인 꿀팁 : 해당 집 방문전에 부동산을 통해서 현재 살고 있는 분이 세입자인지/ 집주인지 문의. 만일 세입자라면 집 볼때 부동산중개인 안 들리게 층간소음있는지 넌지시 물어보세요. 집주인의 경우 매도를 위해 당연히 자기집 최고라고 하지만 세입자의 경우 왠만하면 사실대로 말해 줍니다.  집을 둘러본 후에 계단을 통해서 윗집 대문까지 올라가 보세요. 유모차/아기들 자전거 유무/ 있다면 몇 대나 있는지 보면 대충 사이즈 나옵니다.
• 생활환경 : 특히 겨울에 집을 볼때 많이 하는 실수가 대로변 소음 입니다. 반드시 겨울이라도 대로변 창문을 열고 소음을 확인해야 합니다. 특히나 배달 오토바이 소음 때문에 꼭 확인이 필요합니다 
• 출퇴근 환경 : 역세권이라고 다 똑같은 역세권이 아니죠. 김포 지옥철 들어보셨죠? 출퇴근시간에 내가 이용하려는 대중교통의 혼잡도를 실제로 체크해 봐야 합니다. 
• 어린이집 입소 가능 여부 : 단. 서울의 많은 곳에서 단지 내 어린이집에 자녀를 입소시키지 못하고 인근의 꽤 먼거리를 통학하기도 합니다. 단지내 어린이 집에 입소 가능한지, 평균 대기기간은 얼마나 걸리는지 확인이 필요합니다.

4. 기타 확인 항목

• 배수 : 수압은 다들 확인 하시지만 배수가 잘되는지 확인은 거의 안하시는데요. 생각보다 욕조에 물이 잘 안빠지는 경우가 많습니다. 그리고 케이스에 따라 다르지만 욕조를 들어내야 하는 경우가 왕왕 있습니다. 

• 보일러 : 보일러가 10년 정도 지나면 교체 주기가 다가 옵니다.  보일러 켠 상태에서 온수를 켰을 때 수압이 약해 진다면 보일러의 수명이 거의 다 했다는 의미 입니다. 
• 주차장 : 평균 주차대수는 인터넷에 나와있습니다. 중요한 것은 장마철에 주차장 누수가 있는 아파트가 생각보다 많다는 점입니다. 여름에 임장하신다면 지하추자장에 가보시기 바랍니다.
• 아파트 주민 민도 확인 : 이게 참 눈에 보이지 않는 어려운 부분 입니다. 이게 중요한 이유는 흡연, 아파트 단지내 취식, , 고성방가, 가을에 단지 내에서 고추 말리기 등등, 강아지 똥 안치우기, 남한테 피해주고 성내기 생각지도 못한 별꼴을 다 볼 수 있기 때문입니다. 이거야 말로 인터넷을 통해 알 수 없는 임장을 통해 부동산에도 물어보고, 단지 앞 커피샾에 날 잡고 앉아서 주민들 연령대 및 분위기를 유심히 살펴보며 분석 필요합니다. 특히 조심해야할 곳들이 재개발 직후의 신축 아파트는 조심해야 합니다. 

 

 

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