안녕하세요 제 3자의 시선 입니다.
요즘 전세가가 높아지면서 전세집 구하기가 점점 어려워 지는데요. 전세 만기가 다가오는 분들은 이사가면 더 외곽으로 나가야 하나 고민이 많으 실텐데요. 전세가 상승시대의 한줄기 빛, 집주인들에게는 2년의 고통연장 계약갱신 청구권에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
계약갱신청구권 이란?
전통적으로 전세기간은 2년이었는데요 임대인의 거주권을 늘리고자 임차가구의 거주기간을 4년으로 늘리고 전월세 상한 금액을 두는 제도 입니다.
2008년부터 논의가 되었으나 계속 유예되다가 21.6월 시행되었습니다.
주요 내용은 아래와 같습니다
- 2+2 계약갱신청구권
- 임대료 5%상한 도입
- 임대차계약정보 신고 의무 도입
이렇듯 임차인의 권리를 향상 시켰으나 전세가 하락할 경우 모든 책임은 기존과 동일하게 임대인이 책임을 져야 합니다. 다른 측면으로 보면 갭투자를 막는데도 영향을 주는 제도 입니다.
단 임대인이 4년의 기간동안 다른 사람에게 매도하는 것은 제약이 없으며 만일 2년의 최초 계약기간이 끝난후 임대인이 본인의 집에 실거주 목적으로 입주하겠다면 계약갱신청구권 거절이 가능합니다.
해당 계약갱신청구권은 1회 행사 가능하며 청구 후 지속기간은 2년으로 총 4년 간의 거주를 보장 받습니다
실제 사례 (Feat. 내 이야기)
제 경우 아파트 2채를 전세를 주고 있는 임대인인 동시에 전세 거주하고 있는 임차인 이기도 합니다.
계약갱신청구권이 도입되던 해부터 지금까지 양측의 입장에서 경험해 보았는데요.
법률과 실제 현장에서의 괴리감이 있습니다. 실제 사례로 현장에서는 어떻게 처리되는지 제 사례로 설명합니다.
1. 집주인이던 세입자던 "사람"을 잘 만나야 한다.
법 위에 있는 안하무인 만나면 답이 안나옵니다.
세입자 A는 5억에 살다가 계약갱신권을 써서 5억2500만원에 2년을 더 살았습니다. 4년 만료 시점 전세 시세는 9억이 되었습니다. 9억짜리 집을 5억에 4년 사셨으니 기분 좋게 나가실 줄 알았습니다.
새로운 세입자를 구하려고 부동산에 집을 내놓은 찰나 현 세입자에게 전화가 옵니다.
"이번에는 1억 더 올려드릴테니 내가 이집 계속 살겠다. 나는 현 시세는 모르겠고 1억이면 큰 돈이다."
저는 당연히 거절했지만 신규로 집을 보시는 분들께 전 세입자는 해당집을 보여주지 않았습니다.
결국 집을 보지 못한 상태로 새로 전세들어 오신분은 계약을 했고 계약 만료날이 되서야 저도 집을 보았습니다.
고의인지 모르겠으나 화장실 타일은 깨져있고 벽지는 찢어져 있었습니다. 이사 가는 날까지 저에게 돈에 환장한 인간이라고 욕을 그렇게 해댔습니다.
반면에 제가 살고 있는 집의 집주인의 공무원 출신의 아주 합리적인 분이었습니다. 제가 계약갱신권 쓰겠습니다. 하니 " 그러시죠. 그럼 남은 2년도 잘 부탁 드리겠으며 5% 인상 계약서는 따로 쓰겠습니다." 하고 바로 딜을 끝내며 감정소모 없이 끝났습니다.
2. 돈으로 안되는 건 없다.
또 다른 한 케이스는 전세가가 높을 수록 갭투자자들에게는 매력적인 법이니 높은 전세가로 신규세입자를 받은 후 매도할 계획이었습니다.
전 세입자 분은 "이 집이 너무 좋다. 너무 조용하고 어쩌고~~ 2년 더 살겠다". 당연히 연락이 왔습니다. 시세대비 1억이상 싸게 살고 계시니 당연히 그럴만 했습니다.
그래서 저는 딱 한마디로 그 분들을 내보냈습니다. 계약갱신청구 안하시면 X백만원 보상비로 드리겠다.
바로 한 시간후에 오케이 답장 왔습니다. 그렇게 그 분들은 두둑이 현금 챙기시고 저는 신규세입자를 받으면서 매도에 성공 했습니다.
제 경험상 계약갱신청구권은 완벽하지 않습니다. 그렇기에 법 시행 초반 이로인한 소송 관련 뉴스도 왕왕 나오곤 했죠
맘 먹고 쫓아내겠다면 어떻게든 쫓아낼 수 있고 마음먹고 집주인 한번 난처하게 해보자 하면 집주인도 힘들어질 수 있습니다.
제 경험상 결국 좋은 집주인/임대인을 만나는게 최고의 기술 입니다.
계약갱신청구권의 신청 기한
임대인이 실거주 하지 않는 집에 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 ~ 1개월전에 계약갱신청구권을 요구하는 경우 임대인은 계약갱신을 해줘야 합니다.
임차인이 특별히 계약연장에 대한 의도를 보이지 않아도 자동으로 2년이 연장되는데 이를 "묵시적 연장" 이라고 말합니다.
또한 임차인이 계약갱신청구권을 쓰지 않고 퇴거 하겠다고 의사를 표현하였다 하더라도 만기 2개월 이전까지 언제라도 갱신권 청구가 가능합니다. 즉, 말을 바꾸어도 집주인 입장에서는 할 말이 없음
계약갱신청구권은 문자메시지, 카톡 등으로 말해도 증거로써의 효과가 있습니다.
계약갱신청구권의 단점 (임대인 입장)
새로운 계약이 진행될 때는 기존 전세계약금의 5%를 상한으로 하여 계약이 갱신됩니다. 사실 상 이 부분이 가장 큽니다. 옆집은 전세금 5억인데 우리집은 2년전가격 +5%=3억 이러한 극단적 가격편차가 같은 아파트에서도 생기게 됩니다.
2년 거주 후 계약갱신권을 사용한 후 임차인은 언제든 본인이 원할 때 퇴거가 가능 합니다. 즉, 계약 갱신으로 2년 추가 계약은 거주의 의무가 없습니다.
임대인은 임차인의 통보를 받은 3개월 이내에 보증금을 반환해야 합니다.
임차인이 10년을 전세를 살았더라도 금번에 계약갱신청구권을 사용하겠다 표현하면 무조건 2년은 추가 해야 합니다.
마지막으로 전월세 계약 후 30일 내 주택소재지 관청에 임대차 계약 정보를 신고해야 합니다.
계약갱신청구권 거절할 수 있는 사유
1. 계약갱신 후 5%의 임대료 상승분을 임차인이 지급하지 않을 경우.
즉, 전세금 오른 부분을 임차인이 지급하지 않는 다는 것은 계약을 불이행한다는 이야기 이므로 계약이 파기 됩니다.
2. 월세의 미납
월세 계약의 경우 2기의 차임액을 미납한 경우 계약갱신청구권이 사라집니다. 이 경우 연속 2회가 아니라 누적 2회가 되면 계약갱신이 불가합니다.
3. 임차인의 부정한 방법으로 임차
쉽게 이야기 해서 불법이나 다른 목적 (재임대, 에어비앤비)으로 해당 주택을 이용할 겨우를 말합니다.
4. 양측의 합의에 의하여 적정한 보상을 한 경우
전세가가 급격히 상승할 경우에 임대인은 차라리 임차인에게 소정의 현금 보상을 해주고 신규세입자를 시세 맞추어 들이는게 이득인 경우가 있습니다. 임차인은 현금 보상을 받아서 좋고 임대인은 높은 전세가를 받아서 윈윈할 수 있는 방법입니다.
모든 부담은 결국 새롭게 들어오는 임대인이 지게 된다고 봐야 합니다. 실제로는 이사비 200만원 + @ 수준에서 임대/임차인이 협의를 합니다.
5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
계약갱신청구권 자체가 급하게 만든 감이 있는 법안입니다. 즉, 파손의 범위가 정의되어 있지 않습니다. 그래서 이 조항을 가지고 말이 많았는데요. 임대인 입장에서 벽에 못질을 했네? 계약갱신청구권 불가함. 이런식으로 어떻게든 트집잡아서 내보내려는 일도 많이 발생했습니다.
6. 임대인의 직계존비손이 실제 거주하려는 이유
서두에 임대인 실거주 목적으로는 연장 거부가 가능 하다고 했는데 이의 범위를 임대인의 직계존비속까지 넓힌 개념입니다. 이또한 참 말이 많았는데. 아들, 부모님의 명의를 잠시 옮겨놓고 2~3달 잠시 빈집으로 두고 새로운 임차인을 시세에 맞춘 전세금으로 재계약 후 다시 가족 명의를 원래대로 바꾸는 경우도 있습니다.
물론 이 경우에 향후 기존 임차인이 발견할 경우 이로인한 피해보상을 요청할 수 있지만 현실적으로 그로인한 법률비용이 더 들고 + 시간 투입을 해야하기에 실질적으로 피해보상을 받기는 쉽지 않습니다.
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