안녕하세요
(시작에 앞서)
저의 방구석 임장기 시리즈는 장단점까지 모두 까보는 객관적이며 주관적인 저만의 분석입니다. 즉, 반박시 님 말이 맞음.
안녕하세요 오늘은 이차전지 특화산업단지를 통하여 알게된 군산에 대한 분석글을 써볼까 합니다. 사실 2019년도에 전주 에코시티 투자 할까 하다가 타이밍을 놓친 후 바로 옆에 설마 군산이 오르겠어? 했는데 설마가 사람잡더 군요. 군산은 인구 26만대의 중소규모의 도시이나 이차전지 산업단지 이슈로 자급자족이 가능한 도시로써 가성비가 좋은 투자처 입니다.
군산 디오션시티 소개
20년 후 남양주가 강남보다 집값이 비싸진다고 하면 믿을 수 있겠나요? 그 어려운 일이 군산.. 아니 지방에서는 왕왕 일어 납니다. 현 시점 군산의 중심은 수송동과 조촌동 입니다. 약 20년 전만 해도 이견없이 나운동이 군산의 중심이었으나 그 중심축이 점점 동진하고 있는 형국 입니다.
논이었던 수송동은 젊은이들이 많이 찾는 거리가 되었으며 하구둑 언저리에 있는 동네로 여겨 졌던 조촌동은 군산 최고의 주거지역 벨트(디오션시티)가 되었습니다.
오늘 제목처럼 지방 재건축의 무서운 점이 이런 부분 입니다. 사실 강남에 집/빌딩을 하나 가지고 있으면 최소 수십년 이내에 망하지는 않겠다라는 생각이 듭니다. 왜냐하면 경쟁자가 생길만한 땅이 더 이상 없기 때문 입니다. 건물이 오래되면 땅이 없어서 결국 내 건물을 허물고 다시 또 새건물을 짓고 내 땅은 영생을 누립니다.
하지만 지방의 경우 원도심의 각종 이해관계가 얽혀 있는 건물들을 다시 짓는 것 보다 그냥 그 옆에 논/밭 매입해서 새롭게 예~~쁘게 정비해서 새롭게 올리는 게 보기에도 좋고 싸게 먹힙니다. 인구와 소비는 깔끔한 신도시로 넘어가고 영원할 것 같던 내 건물은 감가상각만 정통으로 맞아 버립니다. 아래 군산 영동거리에 발 디딜틈 없었던 그 사람들은 모두 어디로 갔을까요? 임대만 붙어있는 이 상가의 주인들은 지금 어떻게 살고 있을까요?
이는 비단 상가의 문제만이 아닙니다. 원도심에 있던 아파트들의 가치 또한 마찬가지 입니다. 공사비 상승 이슈로 지방에서 원하는 분양가 수준과 실제 공사비 간의 괴리율이 발생해서 재건축 진행 자체가 어려워지는 형국 입니다. 결국 지방 소도시의 재건축은 정말 조심해서 들어가야 합니다. 이러한 관점에서 차라리 잘 지어진 신축아파트에 들어가서 신축 프리미엄 떨어지기 전에 나오는게 더 낫다고 판단이 됩니다.
군산 디오션시티 입지
디오션시티는 아래 지도와 같이 군산의 동쪽에 위치하고 있습니다. 디오션시티는 디오션이라는 펫네임을 달고 포스코, DL E&C 대우 건설이 각자의 브랜드로 완공하여 이를 통합하여 디오션시티라고 부르고 있습니다. 만일 군산에 투자하고 싶다면 왠만하면 아래지도에서만 고려하시는게 정신건강에 좋습니다. 저 지도 위쪽으로 숨겨둔 더샵, 이편한에는 초등학교 배정 이슈가 있고 대체투자처로 지곡동이 있지만 그래봤자 도찐개찐 입니다.
롯데몰 (영화관 포함)이 있고 상가들도 어느정도 정비가 되어 군산에서 살기에는 가장 좋다고 볼 수 있습니다. 저는 개인적으로 완성형 보다는 성장형 투자처를 선호하는데 디오션시티도 아직 공사 중이며 향후 상승여력이 있다고 판단 됩니다. 다만 한 가지 이슈는 향후에 2차전지 산업단지가 들어설 경우 해당 지역 인원들을 디오션시티까지 빨아올 수 있을까는 살짝 의문 입니다. 새만금지역에 수변 신도시를 짓는다는 썰도 있고 산업단지와 디오션시티까지는 상당한 거리감이 있습니다.
하지만 군산인구 추이를 볼 때 디오션시티 규모의 신규택지 개발은 없을 것 같고 인근에 만들어지는 신 역사권까지 개발이 완료가 끝일 것으로 보이며 결국 이 지역이 군산의 대장으로 남을 가능성이 매우 높습니다.
세줄요약
1. 엄마 나 이번에 군산 공단에 취직해서 조촌동에 집샀어
2. 아이구 이놈아 우리가 군산 떠난지 20년 지났다지만 그 논밭에 집을 사면 어떻게 혀!!
3. 읭?