(시작에 앞서)
저의 방구석 임장기 시리즈는 장단점까지 모두 까보는 객관적이며 주관적인 저만의 분석입니다. 즉, 반박시 님 말이 맞음.
과천주공 10단지 소개
주말에 가끔 애들 데리고 렛츠런파크 놀러가면 꼭 중앙공원 옆 공차에 들러서 설탕 0% 블랙밀크티 테이크아웃해서 공원을 걸으며 은퇴하면 여기 살고 싶다라고 와이프랑 이야기를 하곤 합니다. 일단 과천에 몇 번 가다보면 사랑에 빠질 수 밖에 없는 동네라고 생각되는 정말 살기 좋은 동네 입니다.
여름에는 과천향교 계곡에서 아이들이 뛰어 놀고 바로 아래 래미안 에코펠리스는 이 물길을 살리고자 단지내로 흐르는 물길을 따라 아파트를 설계했습니다. 계획도시 답게 도로는 쭉뻗어 있고 필요한 만큼의 상가건물이 있고 청년같은 신축과 연륜쌓인 주공아파트들이 어우러져 있습니다. 이런 느낌을 얻을 수 있는 곳은 서울안에서 일원동 밖에 떠오르는 곳이 없습니다.
오늘 소개드릴 주공 10단지는 재건축 대상 단지 중 사업성 끝판왕 (그런데 왜 DL은 포기 했을까??) 이자 1+1 까지 노려볼만한 단지 입니다. 현재 재건축 대상인 과천 본도심 내 단지는 총 4군데 (5,8,9,10 단지) 인데 10단지 용적율은 86%로써 아파트가 아니라 연립주택 수준의 어마무시한 대지지분을 가지고 있습니다. 33평대의 대지지분이 40평을 넘어가니 말 다했죠.
과천 커뮤니티를 보면 과천부심이 상당함을 느낄 수 있습니다. 과천에는 3대 모두 과천에 거주하는 가족들이 많다. 억만금을 줘도 나는 과천에 살으리랏다. 준강남이다. 지역번호도 02다. 지정타 등등 좋은 이야기가 너무너무 많습니다.
그런데 말입니다.
과천의 현주소
이렇게 좋은 곳이 국평 20억 초반에서 왜 못벗어나고 있을까??
이게 사실 오늘의 주제 입니다. 부동산/주식에서 가장 큰 실수가 내가 투자한 종목과 사랑에 빠지는 일 입니다. 좋은 추억과 수익률은 엄연히 다른 이야기 입니다.
우리집 5억 올랐을 때 옆집 8억 오르면 이것은 좋아해야할 일인가요? 슬퍼해야 할 일 인가요? 지금부터 제가 할 소리는 이것은 투자관점에서 슬퍼해야 할 일이라는 전제조건에서 쓰는 것입니다. 5억으로 만족한다면 과천은 충분히 매력적인 곳 입니다.
과천의 현재 수준 (20억 초반)이면 서울 왠만한데 뺨싸다귀 때린다고 반문할 수 있습니다. 그런데 십 수년전만 했어도 과천은 잠실주공5차, 은마아파트 보다도 비싼 곳이었습니다. 에지간한 잠원이랑 맞짱 떳습니다.
강남은 강남, 과천은 과천이었지 [ 우리는 준강남이다] 말 자체가 없을 정도의 위상이었습니다.
그럼 10년후에는 어떻게 될까요? 지정타로 인해서 이제 강남, 잠실을 다시 넘어갈까요? 그럼 강남, 잠실은 가만히 있을까요? 이미 시대적 흐름은 강남 인근으로 헤쳐 모여 입니다. 강남이면 감사하죠. 이제는 저기 밑에 보이던 마용성이 과천보다 낫네마네 이야기가 나오는 것을 보면 현재 과천이 어디까지 떨어졌는지 보여줍니다. 진짜 그렇게 될까 싶지만 10년 후에는 마용성 중에 과천을 뛰어 넘는 곳이 나올 것 같다는 개인적인 생각도 듭니다.
올해 10단지 수주전에서 DL이앤씨가 빤스런 하기도 했습니다. 반포, 한남과 같은 곳은 손해를 보더라도 랜드마크/건설사 레퍼런스를 위해서라도 목숨걸고 들어가는데 이제 과천은 그 정도급은 아니다라고 공헌한 것과 같다고 생각됩니다.
그럼에도 과천..
산본/평촌이 뒤에서 밀어주면 되지 않을까?. 분당도 힘든 판에 평촌 리모델링이 될까요
강남직결 지하철? 그놈의 강남 접근성은 이제 동탄에서도 하는 레퍼토리죠.
자연환경? 지금이야 특별하지 재건축 완료 후 고층 아파트 숲 되면 그렇게 특별할까요?
이 글을 과천분들이 보면 저는 개쌍욕을 먹겠지만 시대의 흐름이 그렇습니다. 이제는 "나 과천 살아"면 끝나는 시대가 아니라 왜 과천이 좋은지 부알못들에게 설명을 해줘야 그제서야 고개를 끄덕입니다.
예전에 같이 놀던 강남과 비교해서 열위일뿐 금액상승 등 여러측면에서아직 서울 평균이상 입니다. 여전히 좋긴 합니다. 그리고 지정타 한방은 남아있다고 봅니다. 예측되는 규모는 상주인원 25,000명 (판교테크노벨리 75,000명) 규모입니다. 지정타가 찻잔 속 태풍일지 진짜 일지는 예측이 힘든 부분 입니다. 이 곳에 근무하는 회사의 연봉 수준과 임직원들이 과연 이 동네에 상주할지 여부가 중요하겠죠. 그러기 위해서는 경쟁력있는 고등학교 신설이 중요하다고 볼 수 있겠습니다. 지정타를 통해서 판교/분당과 같은 형태로 자급자족이 가능한 도시가 될 수 있다면 다시 옛 영광을 찾아볼 가능성이 충분한 도시 입니다.
세줄요약
1. 과거에 은마팔고 자연환경 운운하며 일산신도시로 가신 부장님이 계셨지.
2. 그 분은 퇴직후에도 노후를 즐기지 못하고 계신다네.
3. 지금 과천 사시는 부장님은 10년 후 강남을 보며 무슨 생각을 할까?